楼市假暖之危

更新日期:2022年06月05日

       本报记者尚浩 房价上涨和楼市回暖的真假迷雾将在短时间内消失。新出炉的官方数据已经清晰地揭示了这一趋势:全国大中城市房价同比连续下降三个月, 环比下降七个月。事实上, 整个房地产行业应该很清楚, 楼市能否回暖的前提取决于宏观经济环境能否回暖。另一个重要前提是房价的下调能否为大众所普遍接受。潘石屹从另一个角度展示了他较为冷静的判断:在保障性住房政策压力和开发商资金短缺的情况下, 房价仍将下调。在政府出台一些政策鼓励房地产行业发展的同时, 不少开发商也尝试通过积极的措施促进销售增长, 但结果显然并不十分乐观。毫无疑问, 当前楼市根本没有房价上涨的空间,

任何逆市涨价的心理战都无济于事。展望以商品房成交量持续大幅增长为特征的楼市景气度, 政府部门需要继续采取减税、降低门槛、刺激住房消费等措施。
       也要求开发商积极减少房价促销。因此, 楼市的筑底还远未成功, 人们仍需更加耐心。而那些认为“在房地产市场成交量有所增加的同时, 房价并没有出现大的向下调整”, 进而认为“房地产市场成交回升的情况下”房价基本稳定更能说明“市场底部可能已经出现”、“房价将滞后于成交量触底反弹, 未来价格走势更多体现在结构调整和区域波动上”。也许我们不应该继续欺骗自己。近期楼市成交量回升应该是一系列政策持续刺激的结果, 但无法改变惨淡的基本面。调整的序幕才刚刚开始。如果经济增速继续进一步下滑, 在就业和收入压力较大的影响下, 楼市的潜在购买力仍将保持。
       它将继续缩小。房地产行业自己的统计也说, 在中国“高收入”和“最高收入”群体的住房需求基本得到满足后, 虽然市场上的房屋空置面积可能达到300套-4亿平方米, 是往年总空置面积的2-3倍, 但楼市观望情绪依然强烈。
       在这种情况下, 近几年宏观调控出台了很多限制住宅消费的政策,

比如二手房贷款政策、二手房交易税政策等。改变了吗?此外, 政府是否会考虑出台新政策鼓励消费?在楼市供需关系的阶段性调整中, 长期的供需动态平衡当然是发展趋势 有待宏观经济验证, 但如果进一步出台短期内政府扶持政策确实有望推动成交量回升, 如果开发商的库存压力得到缓解, 现金流状况有所改善, 进一步降低房价的动力有多大?现在, 居民收入的预期下降将进一步制约未来的消费扩张。入门是艰难的。在此背景下, 房地产政策导向的重点和落脚点必须是刺激市场消费, 保持开发投资规模。拉动消费与保持投资规模相辅相成, 相辅相成。在拉动消费层面, 既是保持开发性投资规模的必要条件, 也是扩大内需的重要组成部分。去年10月后, 中央和地方相继出台救市政策, 市场出现回暖迹象, 交易量开始回升。
       但此后, 市场再度趋于平静, 房地产行业开始将希望寄托在政府出台的新救助政策上。不过, 新政策尚未落实, 市场仍要我行我素。房地产市场出现复苏的迹象通常是由折扣较大的房地产推动的。部分热销楼盘的实际成交价格已经恢复到2006年的水平。但在宏观经济没有明显回暖迹象的情况下, 房地产市场的调整周期不到位, 市场供应不足。而需求关系仍处于胶着状态, 楼市的真正复苏只能是一种期待。如果假房市场的情况持续下去, 会有什么后果?这是我们回顾当前金融危机的原因时最令人担忧的问题。
       如果我们继续关注房价是涨是跌的问题, 开发商资金链紧张的结果会不会让整个市场冻结?房地产市场冻结的结果, 加上制造业的持续萎缩, 是否会进一步影响银行体系的安全?显然, 房价持续下跌可能导致供应减少;不会新建建筑, 可能对相关产业造成较大影响。钢铁、水泥、型材等行业, 大量生产企业倒闭,

大量工人失业。在这样的时刻, 政府不愿轻易冒险应该是情有可原的。然而, 一些舆论已经开始呼吁政府在这个时候果断做出决定, 直接出资帮助人们买房, 而不是让购房者首付20%以下, 同时时间, 不允许首付, 以防止中国未来发生次贷危机。而这恐怕是政府必须担心和防范的一个重要问题。如果不是从长远的产业发展角度平衡房地产开发商、地方政府、买家和非买家等的利益, 形成正常的博弈渠道, 如果不是准确定位房地产行业在市场经济的坐标下, “国家经济被房地产绑架”的被动局面若不迅速彻底改变, 市场下滑、政府忧虑、民生忧虑都将难以解决。

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